Alquilar vs comprar: cómo calcularlo para tu caso concreto

Para decidir entre alquilar o comprar, no basta con comparar un alquiler de 800 € con una hipoteca de 700 €. La compra puede exigir más dinero inicial y gastos adicionales, mientras una parte de la cuota reduce la deuda. Para comparar sin mezclar conceptos, prepara dos cuentas: dinero que necesitas pagar y patrimonio que conservarías al final.

Alquilar o comprar: reúne datos de viviendas comparables

Busca precio de compra y alquiler de inmuebles semejantes en ubicación, superficie y estado. Anota la fecha y si son precios anunciados o condiciones confirmadas. Después reúne el importe de financiación ofrecido, cuota y cuadro de amortización, gastos de compra, comunidad, tributos, seguro, reparaciones previsibles y posibles costes de venta.

Para el alquiler, recoge renta, dinero inmovilizado, gastos que asumirías según contrato y costes de mudanza. No atribuyas automáticamente todos los gastos al propietario o al inquilino: revisa el contrato y las reglas aplicables.

El ratio precio/alquiler es solo un punto de partida. Si el precio es 180.000 € y el alquiler equivalente 750 € al mes, el cociente es 180.000 ÷ 9.000 = 20. No significa que recuperes una compra en veinte años: faltan financiación, gastos, cambios de precio y coste de oportunidad.

Ejemplo: la cuota menor exige más dinero cada mes

Supuestos didácticos, no precios de mercado ni oferta hipotecaria. Durante doce meses se mantienen estas cantidades:

Los 180 € representan gastos no recuperables del propietario incluidos expresamente en este ejercicio; no son una media real. Los suministros iguales en ambas opciones se omiten de la comparación, pero debes incluirlos en tu presupuesto. Una reparación extraordinaria cambiaría las cifras.

El cuadro de amortización hipotético muestra que, de los 8.400 € pagados al banco ese año, 4.800 € reducen capital y 3.600 € son intereses. El desembolso total de compra es 10.560 €, pero los intereses más los otros gastos suman 5.760 €. No son dos costes que debas sumar entre sí: son dos formas distintas de mirar los mismos pagos.

Añade el dinero inicial y el patrimonio final

Continuamos con un precio de 180.000 €, una entrada de 36.000 € y financiación inicial de 144.000 €. Añadimos 18.000 € de gastos iniciales a cargo del comprador como supuesto agregado, no como tipo impositivo ni estimación válida para tu operación. El capital inicial común para comparar es 54.000 €.

Para aislar las diferencias, suponemos que ambos hogares disponen de 880 € mensuales para vivienda; quien alquila conserva los 80 € de diferencia cada mes. No atribuimos intereses a sus ahorros. Al final del año:

• Compra, vivienda sin cambio de precio: deuda pendiente 144.000 − 4.800 = 139.200 €. Patrimonio en vivienda antes de vender: 180.000 − 139.200 = 40.800 €.
• Alquiler: capital inicial conservado 54.000 € más 960 € de diferencia mensual acumulada = 54.960 €. Una fianza totalmente recuperable formaría parte de ese patrimonio, aunque no esté disponible durante el contrato.
• Compra, caída hipotética del 10 %: valor 162.000 € menos deuda de 139.200 € = 22.800 €, antes de costes e impuestos de venta.

Este ejercicio de un año ilustra el peso de los gastos iniciales, no demuestra que alquilar siempre sea mejor. Si vendes, resta también los costes e impuestos que correspondan; si no vendes, el valor estimado no es dinero disponible. Para plazos más largos hay que actualizar cuota, capital pendiente, rentas y otros gastos, no multiplicar todo sin más.

No conviertas la entrada en una rentabilidad garantizada

Si no compras, puedes conservar ese capital o destinarlo a otros objetivos. Si decides invertirlo, añade escenarios de pérdidas, costes e impuestos. No compares una subida optimista de una cartera con una vivienda sin revalorización, ni al revés. El dinero necesario para una compra próxima no tiene el mismo horizonte que un ahorro sin fecha de uso.

Gastos de compra y gastos de hipoteca son expedientes distintos

El Banco de España diferencia los gastos de la compraventa de los de formalizar el préstamo hipotecario. No atribuyas todos los conceptos de notaría, registro o gestoría a la misma parte solo porque aparecen en una operación conjunta. Solicita un desglose que identifique el trámite y quién paga cada importe.

En tu hoja, usa las cifras aplicables al inmueble, a tu financiación y a tu situación tributaria. La entrada del ejemplo no es un mínimo legal universal ni una promesa de que el banco financie el resto.

La decisión también necesita margen y flexibilidad

• ¿Cuánto dinero líquido queda después de pagar la entrada y los gastos?
• ¿Podrías afrontar una reparación o una caída temporal de ingresos?
• ¿Qué cambia si debes mudarte antes del plazo previsto?
• ¿El resultado depende de vender a un precio que no puedes asegurar?

Si falta un dato, deja la casilla pendiente. Una diferencia pequeña basada en gastos desconocidos no es una conclusión sólida. Puedes revisar también cómo comparar seguros de hogar y cómo separar la reserva del dinero para otros objetivos.

Fuentes y alcance del cálculo

• Banco de España: distinción entre gastos hipotecarios y de compraventa. Publicado el 16/03/2021; consultado el 09/10/2026. Referencia para distinguir ambos trámites; los importes y escenarios de esta guía son cálculos hipotéticos propios.

Fuentes consultadas y contenido actualizado el 28/09/2026. Ejemplos hipotéticos, no tasaciones, ofertas ni asesoramiento financiero o fiscal individual. Próxima revisión prevista: diciembre de 2026.